Il caso del quartiere luganese di Vergiò, dove gli inquilini di 11 palazzine hanno ricevuto una missiva che li informa che c’è stato un cambio di proprietà e che potrebbero presto dover rispondere a un quesito diabolico “Vuoi restare nell’appartamento di cui sei inquilino? O lo compri o te ne vai”, ha scatenato molte reazioni. In un articolo-intervista apparso sulla Regione (31.03.2025) lei ha sostenuto che quanto sta capitando ricorda almeno parzialmente la grave crisi immobiliare della fine degli anni Ottanta. È così?

Sì, esistono paralleli con la crisi degli anni ’80, ma con differenze cruciali. Allora, l’inflazione elevata spinse la Banca Nazionale Svizzera (BNS) ad alzare i tassi d’interesse, provocando un crollo del mercato immobiliare. Oggi, invece, i tassi sono bassi (il tasso guida BNS è dello 0,25%), ma il rischio è speculativo: acquisti agevolati dal credito a buon mercato, ristrutturazioni e rivendite a prezzi più alti potrebbero innescare una bolla. Se la BNS dovesse invertire la rotta alzando i tassi, molti proprietari si troverebbero con mutui insostenibili, replicando – in contesto diverso – gli effetti destabilizzanti degli anni ’80.


Sicuramente ci sono una serie di fattori che stanno rendendo il contesto degli affitti esplosivo. Quali sono i principali?

I fattori principali sono:

  • Tassi d’interesse bassi: incentivano l’indebitamento per acquisti immobiliari, alimentando la speculazione.
  • Strategie degli investitori istituzionali: Casse pensioni e assicurazioni vendono immobili “vetusti” per reinvestire in asset più redditizi, spingendo le “disdette-vendita”.
  • Gentrificazione: Ristrutturazioni e vendite a prezzi elevati espellono inquilini meno abbienti.
  • Piattaforme di affitti brevi (Airbnb, Booking): Sottraggono alloggi al mercato residenziale, aggravando la penuria.
  • Dinamiche demografiche: Migrazioni interne (es. Lugano-Bellinzona) e invecchiamento della popolazione alterano la domanda.


Per intanto nelle nostre città il fenomeno della gentrificazione, cioè dell’espulsione dei meno abbienti, è stato relativamente limitato. C’è la possibilità che ora questo si manifesti molto più massicciamente, come è già avvenuto in tante città europee?

Sì, il rischio è concreto. Nel Ticino, la combinazione di investimenti speculativi, affitti brevi e riconversioni immobiliari sta creando le premesse per una gentrificazione accelerata. Già oggi, Lugano ha la percentuale più alta di “appartamenti Airbnb” tra le città svizzere (2,7%). Senza politiche abitative correttive, le fasce a basso reddito (giovani, anziani con pensioni modeste) potrebbero essere spinte verso le periferie o fuori dal cantone, come avvenuto in molte città europee. (Off the records: posso suggerire un bel libro, fra i tanti in circolazione, naturalmente, ossia quello di Sarah Gainsforth, Airbnb città merce. Storie di resistenza alla gentrificazione digitale, DeriveApprodi, 2019). 


In molte città europee si dà la colpa di quest’evoluzione alle piattaforme informatiche che affittano gli appartamenti per brevi periodi, soprattutto a turisti, tipo Airbnb. Quanto è importante da noi già ora questo fattore?

Il fattore è già significativo e in crescita. Nell’ultimo anno, gli alloggi su piattaforme come Airbnb a Lugano sono aumentati del 24%, superando le 1’000 unità. Questi affitti brevi, più redditizi per i proprietari, riducono l’offerta di case a pigione moderata, aggravando la crisi abitativa. A differenza di città come Barcellona o Berlino, però, nel Ticino non ci sono ancora normative stringenti per limitare il fenomeno, anche se dal 2022 è stata introdotta una procedura di registrazione obbligatoria per chi affitta alloggi turistici su piattaforme online (Lex Airbnb). Tuttavia, vari osservatori sottolineano che i controlli e le restrizioni sono ancora poco stringenti e che il fenomeno rischia di espandersi ulteriormente. 


Lo storico ristorante all’Orrido di Ponte Brolla ha ultimamente chiuso per un aumento sproporzionato dell’affitto. Lo stesso è capitato ad un paio di negozi in centro di Bellinzona. Fa tutto parte dello stesso fenomeno? Quanto grande è il pericolo che il commercio locale venga definitivamente soffocato, non solo dai grandi magazzini che delocalizzano nelle periferie, ma anche forse soprattutto dall’incremento delle ordinazioni online?

Sì, è parte dello stesso fenomeno di pressione speculativa sugli immobili. Gli aumenti degli affitti commerciali riflettono la stessa logica di massimizzazione del profitto che colpisce il settore residenziale. Il commercio locale è doppiamente penalizzato: dagli affitti elevati e dalla concorrenza dell’online, favorita anche da abitudini di consumo mutate (acquisti oltreconfine, delivery). Senza interventi, il rischio è un deserto urbano di negozi chiusi, con ricadute sull’attrattività delle città.


In alcuni paesi europei, p. es. Olanda e Germania, il problema degli affitti ora è diventato in pratica il problema politico numero uno. Da noi forse non è ancora il caso, perché l’esplosione dei premi di cassa malati rimane la preoccupazione principale. Ma arriveremo anche noi a questa situazione?

È probabile. Sebbene oggi i premi di cassa malati dominino il dibattito, l’esplosione dei costi abitativi (affitti + debito ipotecario) rischia di diventare insostenibile per ampie fasce della popolazione. La Svizzera è tra i Paesi con il più alto debito ipotecario al mondo. Il Ticino segue la tendenza nazionale, con un’elevata esposizione, ma non risulta essere un’eccezione rispetto agli altri cantoni svizzeri. La peculiarità del Cantone riguarda piuttosto l’incidenza (elevata) dei bassi salari e se la tendenza dei costi abitativi dovesse confermarsi, la questione dovrebbe imporsi all’agenda politica. La soluzione richiederà misure a vari livelli: regole più severe sugli affitti brevi, sostegno alle cooperative abitative, e politiche fiscali per disincentivare la speculazione. L’esperienza europea mostra che, quando l’accesso alla casa diventa un problema sociale, la risposta politica è inevitabile.


Nel Ticino e in Svizzera ci si lamenta spesso della penuria di alloggi a pigione moderata, ma le politiche pubbliche sembrano poco incisive. Cosa possono o devono fare concretamente i Comuni, i Cantoni e la Confederazione per contrastare la speculazione immobiliare e garantire il diritto all’abitare?

In Svizzera e nel Ticino, la tradizione è quella di lasciare molto spazio all’iniziativa privata, con l’idea che il mercato “autoregolato” possa garantire l’equilibrio tra domanda e offerta. Ma oggi questo equilibrio è compromesso, ammesso che sia mai esistito. Occorre un cambio di paradigma. A livello comunale e cantonale si possono riservare quote dei piani regolatori per l’edilizia a pigione moderata, promuovere progetti cooperativi, introdurre vincoli sulle trasformazioni d’uso. La Confederazione, da parte sua, può rafforzare il sostegno alle cooperative, inasprire le regole fiscali sulla speculazione immobiliare (plusvalenze rapide, abitazioni sfitte) e armonizzare le norme sugli affitti brevi. Infine, la creazione o il potenziamento di centri di competenza cantonali sull’alloggio può garantire un monitoraggio costante del mercato e un migliore coordinamento tra tutti gli attori coinvolti. Non si tratta solo di costruire più case, ma di costruire un modello abitativo equo e sostenibile. Se l’alloggio è un diritto, allora servono politiche pubbliche all’altezza, che combinino strumenti urbanistici, fiscali e di governance per contrastare la speculazione e garantire a tutte e tutti un’abitazione dignitosa e accessibile.